¿Qué sucede cuando las ciudades comienzan a avanzar sobre el territorio productivo que históricamente las hicieron posibles, transformando chacras, sistemas de riego y áreas rurales en nuevos espacios urbanos en el norte de la Patagonia?
Cada año, cuando vuelve a correr el agua por los canales del Alto Valle, se hace visible una condición que muchas veces queda oculta detrás del crecimiento de las ciudades: Río Negro no es solamente un territorio urbano. El 18 de agosto comenzó una nueva temporada de riego con la apertura de las compuertas del Dique Ballester. El agua volvió a recorrer los 130 kilómetros del Canal Principal, un sistema que actualmente abastece aproximadamente 50.000 hectáreas de la región.
El agua permite entonces recordar que la ciudad que habitamos fue construida sobre un territorio productivo. Los canales, las chacras, las cortinas de álamos, los caminos rurales y las rutas no son elementos aislados: forman parte de una estructura territorial que durante más de un siglo organizó la ocupación del Alto Valle. Sin embargo, esa estructura comienza a tensionarse frente a un crecimiento urbano que avanza sobre sus propios bordes.
El problema no es solamente que la ciudad crezca. El problema aparece cuando no sabemos dónde, cómo y sobre qué territorio debe hacerlo.
Las interfases entre áreas urbanas y productivas se multiplican. Una chacra puede convivir con un loteo residencial, una ruta puede transformarse simultáneamente en corredor productivo, comercial y logístico, y un área rural puede quedar atrapada entre urbanizaciones y nuevos emprendimientos industriales.
Lo que antes podía leerse como un límite relativamente claro comienza a convertirse en un territorio híbrido, con conflictos de usos, infraestructura insuficiente y decisiones fragmentadas.
Del límite claro al territorio híbrido
El fenómeno puede observarse en distintos puntos del Alto Valle. En General Roca, por ejemplo, el corredor Viterbori pasó de ser predominantemente una zona de chacras a consolidarse como un importante sector residencial.
Según datos municipales, entre 2010 y 2022 la superficie urbanizada pasó de 141 a 256 hectáreas, un incremento del 81,56 %. Actualmente concentra 25 barrios, 1.963 parcelas y 1.073 viviendas.
Pero la presión sobre el territorio productivo no proviene únicamente de la expansión residencial. También aparecen nuevas demandas vinculadas con la actividad industrial, logística y energética.
En Cipolletti, la expansión asociada a Vaca Muerta impulsó la habilitación de nuevos parques industriales privados sobre las rutas 151 y 65, mientras el parque industrial existente busca ampliar su capacidad.
En Cinco Saltos, la estrategia incorpora también nuevos espacios industriales vinculados con los corredores hacia Vaca Muerta.
Son procesos diferentes, pero forman parte de una misma transformación: el avance de nuevos usos sobre territorios que históricamente tuvieron una función productiva.
Así, el borde deja de ser solamente el lugar donde termina la ciudad. Se convierte en el espacio donde se encuentran —y muchas veces chocan— diferentes modelos de ocupación territorial.
¿De quién es el valor del suelo?
En este proceso aparece además una cuestión económica que no puede ignorarse. Una chacra productiva ubicada sobre una ruta, próxima a una ciudad o conectada con redes de servicios posee un valor potencial que puede exceder ampliamente su capacidad estrictamente productiva.
Esa localización convierte al suelo rural en una reserva para futuros loteos, depósitos, comercios, industrias o emprendimientos residenciales.
La pregunta es qué sucede con la diferencia de valor que aparece cuando una tierra productiva cambia su condición y pasa a admitir otros usos.
La urbanización puede generar una plusvalía que no es exclusivamente resultado del esfuerzo del propietario: también intervienen caminos, servicios, infraestructura pública, modificaciones normativas y decisiones colectivas sobre el territorio. En otras palabras, parte del valor del suelo se construye socialmente.
El caso del corredor Viterbori en General Roca resulta significativo. La transformación de antiguas áreas de chacras en sectores urbanos no responde únicamente a iniciativas privadas, sino también a decisiones sobre normativa, indicadores urbanísticos e infraestructura. La discusión sobre la plusvalía urbana comienza precisamente allí: cuando una decisión colectiva modifica las posibilidades de aprovechamiento de un terreno y, con ellas, su valor económico.
Por eso, discutir el borde urbano-productivo implica también discutir quién obtiene los beneficios de la transformación del suelo y quién asume sus costos. Porque urbanizar una chacra no significa solamente cambiar parcelas por viviendas. Significa extender calles, redes de agua, cloacas, energía, transporte y servicios; modificar recorridos; aumentar la demanda sobre las infraestructuras existentes y, en muchos casos, fragmentar el sistema productivo y de riego.
Ni prohibir ni liberar todo: más allá de la lógica binaria
El problema tampoco se resuelve simplemente prohibiendo la urbanización. Existen chacras abandonadas, superficies improductivas y sectores donde la actividad agrícola ya no resulta viable en las condiciones actuales. La discusión, por lo tanto, no puede reducirse a conservar toda la superficie productiva existente ni a liberar todo suelo que haya perdido productividad.
Esto obliga a abandonar las respuestas binarias. No se trata de elegir entre ciudad o producción, sino de construir criterios capaces de distinguir qué suelo debe preservarse, qué suelo puede transformarse y bajo qué condiciones esa transformación resulta conveniente para el conjunto del territorio.
El desafío regional: cuando los ejidos municipales quedan chicos
Para hacerlo necesitamos superar la mirada estrictamente municipal. El Alto Valle funciona como un sistema territorial continuo: el trabajador puede vivir en una ciudad y trabajar en otra; la producción atraviesa varias jurisdicciones; las rutas conectan parques industriales, áreas residenciales y chacras; y el sistema de riego atraviesa límites administrativos que la geografía no reconoce.
La planificación de cada ciudad, por lo tanto, no puede pensarse únicamente desde su ejido urbano. El verdadero desafío es construir una mirada regional capaz de reconocer que el suelo productivo, el sistema de riego, las áreas rurales, las rutas, los parques industriales y las ciudades forman parte de una misma estructura.
El borde no debería ser el lugar donde la planificación llega tarde. Debería ser uno de los principales lugares donde la planificación comienza.
La pregunta que queda abierta es qué Alto Valle queremos construir para las próximas décadas. ¿Vamos a seguir transformando chacras en suelo urbano cada vez que la presión inmobiliaria lo haga conveniente? ¿Qué tierras productivas deberían considerarse estratégicas y bajo qué condiciones podrían transformarse? ¿Dónde deberían localizarse las nuevas actividades industriales y logísticas? Y, sobre todo, ¿estamos pensando cada ciudad por separado cuando el territorio que habitamos funciona como una región?
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