Con seis votos a favor, la Comisión de Justicia de la Asamblea Nacional aprobó el informe para segundo debate del proyecto de reformas a la Codificación de la Ley de Inquilinato, que pasará a conocimiento del Pleno.
La propuesta plantea una actualización de las reglas que rigen las relaciones entre arrendadores e inquilinos y está estructurada en cuatro ejes: seguridad jurídica en los contratos, protección al arrendatario, protección al propietario y modernización de los trámites.
Si se aprueba el proyecto, los contratos de arrendamiento tendrán nuevas condiciones y se establecerán reglas más precisas para resolver los conflictos que surjan entre quienes alquilan un inmueble y quienes son sus propietarios.
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El informe de la Comisión de Justicia cita datos del VIII Censo de Población y VII de Vivienda de 2022, según los cuales 36 de cada 100 hogares en Ecuador viven bajo condiciones de arrendamiento.
El documento también señala que los hogares que alquilan pasaron de 820.000 en 2010 a 1,08 millones en 2025.
Garantía de hasta dos meses
Uno de los principales cambios está relacionado con la garantía que entrega el inquilino al propietario al iniciar un contrato.
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El proyecto establece que esta garantía no podrá superar el equivalente a dos cánones de arrendamiento. Además, fija un plazo de 15 días para su devolución una vez terminado el contrato y desocupado el inmueble.
Si el propietario considera que existen daños o valores pendientes, deberá justificar los descuentos realizados. La garantía podrá utilizarse para cubrir daños atribuibles al inquilino o deudas pendientes, como consumos de servicios básicos o expensas de administración.
Pero no todo daño podrá ser cobrado al arrendatario. La propuesta establece que el desgaste normal del inmueble por el uso y el paso del tiempo no podrá descontarse de la garantía.
La reforma busca llenar un vacío de la legislación actual, que no establece de manera detallada cómo deben manejarse estos recursos desde su entrega hasta su devolución.
Inventario para viviendas amobladas
El proyecto también plantea una herramienta para evitar discusiones al finalizar un contrato: el inventario de entrega-recepción.
La medida se aplicaría a los inmuebles amoblados y permitiría dejar registrado el estado de la vivienda y de los bienes que forman parte del alquiler.
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Así, al terminar el contrato, las partes podrán comparar las condiciones iniciales con aquellas en las que se entrega nuevamente el inmueble.
El objetivo es determinar si existe un daño atribuible al inquilino o si se trata simplemente del deterioro normal provocado por el uso.
Responsabilidad del propietario
La reforma también establece nuevas disposiciones sobre las responsabilidades del propietario frente al estado del inmueble.
El arrendador deberá realizar las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones adecuadas de habitabilidad, seguridad y salubridad.
Con esta disposición se busca dejar más claro qué reparaciones corresponden al propietario y cuáles son las obligaciones del arrendatario durante el tiempo que ocupa el inmueble.
Protección del propietario
Si el inmueble sufre daños cuyo costo de reparación supera el valor de la garantía, el arrendador podrá reclamar judicialmente los daños y perjuicios correspondientes.
El informe menciona como ejemplos posibles afectaciones graves en sistemas eléctricos, tuberías, accesorios o acabados.
Esto significa que la garantía no constituiría el límite máximo de responsabilidad del inquilino cuando los daños ocasionados al inmueble tengan un valor superior.
A la vez, el proyecto plantea reglas más claras para que el propietario pueda recuperar su inmueble cuando termine el contrato o exista una causa legal o contractual para su terminación.
La propuesta incluye disposiciones sobre terminación de contratos, desahucio y restitución de los inmuebles.
Contratos y notificaciones
La reforma también busca actualizar la Ley de Inquilinato frente al uso de herramientas tecnológicas.
El proyecto permitirá que los contratos de arrendamiento puedan celebrarse, suscribirse y registrarse por medios electrónicos, sin que esto afecte su validez o fuerza probatoria.
Las partes también podrán establecer un correo electrónico, domicilio digital u otro mecanismo tecnológico para recibir comunicaciones relacionadas con el contrato.
Por esta vía podrían enviarse requerimientos, avisos de terminación y notificaciones vinculadas con la restitución del inmueble.
Para que estas comunicaciones tengan efectos jurídicos, deberán existir mecanismos que permitan demostrar su envío y recepción.
Mediación
Otro de los cambios planteados es la incorporación de la mediación como mecanismo para resolver conflictos entre propietarios e inquilinos.
La intención es que determinados problemas puedan solucionarse mediante acuerdos entre las partes, sin necesidad de iniciar directamente un proceso judicial.
El informe recuerda que la Constitución reconoce la mediación y que el acta alcanzada mediante este mecanismo tiene efectos de sentencia ejecutoriada y constituye un título de ejecución.
El informe del proyecto para segundo debate fue aprobado con seis votos que provinieron de los asambleístas de la bancada oficialista Acción Democrática Nacional (ADN) y sus aliados. Se abstuvieron en la votación los tres delegados de la bancada Revolución Ciudadana (RC).
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