El mercado de vivienda nueva de Lima Metropolitana cerró 2025 con 29.042 unidades vendidas, un alza de 38,6% frente al año previo.
En este escenario, los fondos de desarrollo inmobiliario buscan captar el valor que se genera desde la compra del terreno hasta la venta de los departamentos, aunque implican riesgos vinculados a la ejecución de las obras, el crédito y la velocidad de comercialización.
Los fondos de desarrollo inmobiliario reúnen los aportes de varios inversionistas para financiar proyectos que pasan por una evaluación previa. A diferencia de quienes compran un inmueble terminado para obtener ingresos por alquiler, estos vehículos buscan retornos asociados al desarrollo, la construcción y la venta de las unidades.
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Según Freddy Salcedo, director ejecutivo de Conexa Financial Group, la alternativa permite acceder a proyectos de mayor escala sin que cada aportante deba comprar terrenos, tramitar permisos, contratar constructoras o encargarse de las ventas.
La oferta de vivienda nueva en Lima Metropolitana llegó a 50.013 unidades en 2025, una cifra que refleja la dimensión del mercado al que apuntan estos fondos. Para el inversionista, la participación se realiza a través de un vehículo administrado por un gestor, que selecciona y monitorea los proyectos.
Los fondos inmobiliarios se presentan como una opción para complementar inversiones tradicionales, como depósitos, bonos, acciones o fondos de renta variable. Su desempeño depende de variables distintas: el precio del terreno, los costos de construcción, la demanda, el acceso a créditos hipotecarios y el ritmo de venta de las viviendas.
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El sector construcción creció 6,7% en Perú durante 2025, por encima del 3,6% registrado en 2024, de acuerdo con las cifras citadas por Conexa Financial Group. El desempeño del rubro y la recuperación de las ventas de vivienda han impulsado el interés por instrumentos ligados a proyectos inmobiliarios.
Salcedo estimó que los fondos y vehículos de vivienda multifamiliar gestionados desde Perú, entre estrategias públicas y privadas, podrían alcanzar entre US$500 millones y US$700 millones en activos bajo gestión en 2026. Esa proyección incluye capital privado e institucional destinado al desarrollo, financiamiento y puesta en valor de inmuebles.
La rentabilidad potencial no proviene únicamente de la venta final de un departamento. También está relacionada con la adquisición de un terreno a un precio adecuado, la estructuración financiera, el diseño, el control del presupuesto de obra y la estrategia comercial.
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Una buena ubicación o un proyecto orientado a un segmento con demanda efectiva puede mejorar el resultado financiero. En cambio, retrasos en permisos, mayores precios de materiales, dificultades para conseguir crédito o ventas por debajo de lo previsto pueden afectar los retornos.
“Como toda inversión, también implica riesgos”, señaló Salcedo. Entre los factores que un inversionista debe revisar mencionó la experiencia del gestor, la estructura de financiamiento, el nivel de deuda, los plazos de ejecución, la colocación de las unidades y el mecanismo previsto para recuperar el capital.
El desarrollo de un proyecto exige revisar el precio por metro cuadrado, los permisos, el cronograma, la demanda en la zona, las condiciones de financiamiento y la estrategia de ventas. A través de un fondo, esas tareas quedan bajo responsabilidad del administrador y de equipos técnicos.
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El mercado hipotecario constituye una variable relevante para esa evaluación. En 2025 se otorgaron 41.057 nuevos créditos hipotecarios para vivienda, 21,9% más que el año anterior, según Conexa Financial Group.
Una mayor disponibilidad de financiamiento puede facilitar las compras, aunque las condiciones de tasas e ingresos de los hogares siguen siendo determinantes.
El déficit habitacional sostiene la demanda de largo plazo
El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) estima que Perú tiene un déficit habitacional de 1,56 millones de viviendas. Cerca del 79% se concentra en zonas urbanas, donde el crecimiento de las ciudades y la formación de nuevos hogares mantienen la necesidad de proyectos residenciales.
Esa demanda no garantiza el éxito de cualquier iniciativa. Los fondos deben identificar ubicaciones, precios y segmentos que cuenten con capacidad real de compra. La evolución de los créditos, la oferta disponible y los costos de obra definirá si el dinamismo del mercado de 2025 se mantiene en los próximos años.
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